Kalkulator kosztów wykończenia, modernizacji i remontu biura obliczy orientacyjny budżet inwestycji, koszt realizacji 1 m² i bezpieczny przedział wydatków. Uwzględnia zakres prac, standard, program funkcjonalny, instalacje, systemy budynkowe, wyposażenie oraz warunki realizacji, a po wskazaniu udziału właściciela pokaże także koszt wejścia po stronie najemcy.
Moduł CAPEX Ecoffices Decision Engine analizuje budżet przygotowania biura w zależności od zakresu inwestycji, standardu wykończenia, programu funkcjonalnego, instalacji, przeszkleń, wyposażenia, retencji zasobów, udziału właściciela budynku, ryzyka i czasu realizacji. Zamiast sprowadzać wynik do jednej stawki za m², silnik rozdziela wpływ poszczególnych decyzji i pokazuje, jak razem budują CAPEX. Dzięki temu można świadomie porównać fit-out, modernizację lub remont powierzchni biurowej przed podjęciem decyzji inwestycyjnej.
Orientacyjny koszt wykończenia biura za m² w modelu Ecoffices mieści się w przedziale od 940 do 6200 zł/m² netto — w zależności od tego, czy inwestor buduje nowe biuro od stanu deweloperskiego (fit-out), modernizuje istniejącą powierzchnię, czy wykonuje remont odtworzeniowy, a także od wybranego standardu (Eco Start, Eco Flow, Eco Signature), szklenia, systemów budynkowych i wyposażenia. To wartości modelowe i orientacyjne — nie oferta cenowa, tylko punkt odniesienia do rozmowy o budżecie.
Poniższy zestaw to uporządkowany dataset scenariuszy, który pokazuje różnice pomiędzy trzema decyzjami: budową nowego biura od stanu deweloperskiego (fit-out), modernizacją istniejącej powierzchni biurowej oraz remontem / odtworzeniem standardu. Dzięki temu można porównywać nie tylko koszt urządzenia biura za m², ale również zakres techniczny, ryzyko, czas realizacji, udział właściciela budynku i koszt pozostający po stronie najemcy.
| Scenariusz | Zakres | Profil inwestycji | Powierzchnia | Zespół | Model pracy | Standard | Baza / m² | CAPEX / m² | CAPEX netto | Udział właściciela | CAPEX najemcy | CAPEX vs czynsz | Harmonogram | Ryzyko | Fit-test | Szklenie | Meble | Systemy | CO₂e | Główny czynnik | Wniosek |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| F1Fit-out 215 m² Eco Start | fit-out | Małe biuro od stanu deweloperskiego | 215 m² | 16 os. | Głównie stacjonarnie | Eco Start | 2 260 zł | 2 260 zł/m² | 485 900 zł | 0% / 0 zł | 485 900 zł | 1,7x | 20 tyg. | ±10% | Na styk, 72/100 | opcjonalne, standard akustyczny | poza bazą / opcjonalnie | podstawowe | 31,3 t / 146 kg/m² | baza fit-outu i prosty program | Scenariusz pokazuje punkt odniesienia dla nowego biura w wariancie Eco Start. Przy wyłączonych dodatkach koszt pozostaje zakotwiczony w bazie, a wynik jest czytelny do rozmowy o dalszych opcjach. |
| F2Fit-out 480 m² Eco Flow | fit-out | Biuro biznesowe z salami spotkań | 480 m² | 46 os. | Hybrydowy | Eco Flow | 3 080 zł | 3 450 zł/m² | 1 656 000 zł | 22% / 370 000 zł | 1 286 000 zł | 2,4x | 21 tyg. | ±12% | Komfortowy, 84/100 | Rw ok. 43 dB, sale wybrane | pakiet stanowiskowy opcjonalny | SSP / uzgodnienia podstawowe | 108,0 t / 225 kg/m² | sale spotkań, szklenie i HVAC | Typowy scenariusz biura biznesowego. Różnica względem bazy wynika z programu, szklenia i rozszerzonej warstwy technicznej, a nie tylko z metrażu. |
| F3Fit-out 950 m² Eco Flow + IT | fit-out | Biuro z większą liczbą sal i IT | 950 m² | 86 os. | Hybrydowy | Eco Flow | 3 080 zł | 3 980 zł/m² | 3 781 000 zł | 25% / 930 000 zł | 2 851 000 zł | 3,1x | 23 tyg. | ±14% | Na styk, 80/100 | Rw ok. 49 dB, sale + gabinety | częściowo w zakresie | SSP, BMS podstawowy, IT/AV | 285,0 t / 300 kg/m² | IT/AV, szklenie i instalacje | W tym wariancie koszt rośnie przez elementy techniczne: IT/AV, większy udział szklenia i intensywniejszą koordynację instalacji. |
| F4Fit-out 1500 m² Eco Signature | fit-out | Reprezentacyjne biuro firmy usługowej | 1500 m² | 125 os. | Stacjonarno-hybrydowy | Eco Signature | 5 200 zł | 5 800 zł/m² | 8 700 000 zł | 28% / 2 436 000 zł | 6 264 000 zł | 4,0x | 25 tyg. | ±16% | Na styk, 82/100 | akustyka podwyższona, wybrane EI/REI | pakiet stanowiskowy + strefy wspólne | SSP, BMS, tryskacze, rozbudowane AV | 690,0 t / 460 kg/m² | standard reprezentacyjny i systemy | Scenariusz pokazuje, że wysoki standard szybko multiplikuje CAPEX. Kluczowe jest rozdzielenie efektu wizualnego od wymagań technicznych i systemowych. |
| F5Fit-out 2400 m² HQ | fit-out | Siedziba główna z serwerownią i technologią | 2400 m² | 200 os. | Hybrydowo-stacjonarny | Eco Signature | 5 200 zł | 6 200 zł/m² | 14 880 000 zł | 28% / 4 166 400 zł | 10 713 600 zł | 4,4x | 25 tyg. | ±16% | Na styk, 79/100 | Rw 49 dB i >50 dB, możliwe EI/REI | pełny pakiet stanowiskowy jako opcja | SSP / DSO / BMS / tryskacze / serwerownia | 1128,0 t / 470 kg/m² | skala, serwerownia i systemy budynkowe | Przy dużym HQ różnica kosztowa nie wynika z jednego materiału, ale z sumy decyzji: układu, systemów, serwerowni, AV/IT, szklenia i logistyki. |
| M1Modernizacja 300 m² | modernizacja | Lokalna rearanżacja istniejącego biura | 300 m² | 30 os. | Głównie stacjonarnie | modernizacja efektywna | 1 380 zł | 1 530 zł/m² | 459 000 zł | 0% / 0 zł | 459 000 zł | 1,2x | 14 tyg. | ±10% | Komfortowy, 86/100 | zachowanie istniejących ścian | opcjonalnie uzupełnienia | lokalne korekty | 57,0 t / 190 kg/m² | zakres ingerencji w istniejący układ | Największą wartością modernizacji jest możliwość wykorzystania tego, co już istnieje. Koszt zależy od audytu stanu istniejącego i skali zmian funkcjonalnych. |
| M2Modernizacja 700 m² Eco Flow | modernizacja | Modernizacja z częściową retencją zasobów | 700 m² | 64 os. | Hybrydowy | modernizacja komfortowa | 2 090 zł | 2 250 zł/m² | 1 575 000 zł | 0% / 0 zł | 1 575 000 zł | 1,8x | 17 tyg. | ±12% | Komfortowy, 88/100 | częściowe zachowanie, nowe sale Rw 43/49 dB | częściowe uzupełnienie stanowisk | lokalne HVAC / elektryka | 119,0 t / 170 kg/m² | retencja zasobów i zakres zmian sal | Ten scenariusz dobrze pokazuje przewagę modernizacji: mniejszy CAPEX i niższy ślad węglowy przy zachowaniu części infrastruktury. |
| M3Modernizacja 1100 m² techniczna | modernizacja | Rearanżacja z istotnymi zmianami instalacji | 1100 m² | 100 os. | Hybrydowy | modernizacja komfortowa | 2 090 zł | 2 650 zł/m² | 2 915 000 zł | 20% / 583 000 zł | 2 332 000 zł | 2,4x | 20 tyg. | ±14% | Na styk, 81/100 | nowe sale Rw 49 dB, część drzwi systemowych | pakiet stanowiskowy opcjonalny | SSP / BMS zależnie od budynku | 231,0 t / 210 kg/m² | kolizje instalacyjne i zmiana układu | Modernizacja techniczna wymaga ostrożności: koszt może zbliżyć się do nowego fit-outu, jeśli zmiany układu wymuszają szeroką przebudowę instalacji. |
| M4Modernizacja 1800 m² z retencją | modernizacja | Duże biuro z wysoką retencją zasobów | 1800 m² | 150 os. | Hybrydowo-stacjonarny | modernizacja reprezentacyjna | 4 050 zł | 3 700 zł/m² | 6 660 000 zł | 0% / 0 zł | 6 660 000 zł | 2,5x | 22 tyg. | ±12% | Komfortowy, 90/100 | zachowanie części szklenia, nowe EI/REI lokalnie | częściowa wymiana | istniejące systemy + korekty | 252,0 t / 140 kg/m² | audyt i jakość zasobów do zachowania | Wysoka retencja może obniżyć koszt i CO₂e, ale tylko wtedy, gdy istniejące elementy mają sens techniczny i użytkowy. |
| M5Modernizacja 2600 m² complex | modernizacja | Duża modernizacja z pracą na czynnym biurze | 2600 m² | 220 os. | Hybrydowy | modernizacja reprezentacyjna | 4 050 zł | 4 300 zł/m² | 11 180 000 zł | 20% / 2 236 000 zł | 8 944 000 zł | 3,3x | 25 tyg. | ±16% | Na styk, 80/100 | mieszane: Rw 43/49/>50 dB, drzwi i KD | uzupełnienia + strefy specjalne | BMS / SSP / prace etapowe | 728,0 t / 280 kg/m² | etapowanie, logistyka i ciągłość pracy | Duża modernizacja może być korzystna, ale jej ryzyko rośnie, gdy prace trzeba prowadzić etapowo lub przy działającej organizacji. |
| R1Remont 215 m² Eco Refresh | remont | Odtworzenie standardu małego biura | 215 m² | 16 os. | Głównie stacjonarnie | remont efektywny | 940 zł | 940 zł/m² | 202 100 zł | 0% / 0 zł | 202 100 zł | 0,7x | 8 tyg. | ±8% | Bez zmiany programu | bez nowych systemów szklenia | poza zakresem | naprawy i odtworzenie | 43,0 t / 200 kg/m² | zakres odtworzenia powierzchni | Remont odtworzeniowy jest właściwy, gdy celem nie jest nowe biuro, lecz szybkie przywrócenie standardu i ograniczenie kosztu. |
| R2Remont 500 m² Eco Restore | remont | Remont powierzchni po najemcy | 500 m² | 45 os. | Głównie stacjonarnie | remont odtworzeniowy | 1 480 zł | 1 480 zł/m² | 740 000 zł | 0% / 0 zł | 740 000 zł | 1,0x | 10 tyg. | ±10% | Bez istotnej rearanżacji | naprawy / lokalne wymiany | poza zakresem lub doposażenie | odtworzenie oświetlenia i drobne instalacje | 120,0 t / 240 kg/m² | stan przejętej powierzchni | Ten wariant jest dobry dla szybkiego wejścia w biuro, o ile istniejący układ odpowiada programowi firmy. |
| R3Remont 900 m² z korektami | remont | Remont z lokalnymi zmianami funkcjonalnymi | 900 m² | 80 os. | Hybrydowy | remont odtworzeniowy + korekty | 1 480 zł | 1 780 zł/m² | 1 602 000 zł | 0% / 0 zł | 1 602 000 zł | 1,4x | 13 tyg. | ±12% | Na styk, 78/100 | lokalne sale, Rw 43 dB | uzupełnienia stanowiskowe | korekty elektryki / HVAC | 252,0 t / 280 kg/m² | granica między remontem a modernizacją | Jeśli remont zaczyna obejmować nowe sale, szkło i instalacje, trzeba sprawdzić, czy nie staje się w praktyce modernizacją. |
| R4Remont 1500 m² Eco Upgrade | remont | Remont z podniesieniem standardu | 1500 m² | 125 os. | Hybrydowo-stacjonarny | remont z podniesieniem standardu | 2 760 zł | 2 760 zł/m² | 4 140 000 zł | 20% / 828 000 zł | 3 312 000 zł | 2,0x | 16 tyg. | ±14% | Komfortowy, 84/100 | częściowe nowe szklenie Rw 43/49 dB | opcjonalny pakiet stanowiskowy | upgrade oświetlenia i wybranych instalacji | 495,0 t / 330 kg/m² | podniesienie standardu przy istniejącym układzie | Remont z podniesieniem standardu jest sensowny, jeśli układ zostaje w dużej mierze zachowany. Przy szerokiej zmianie funkcji warto porównać go z modernizacją. |
| R5Remont 2400 m² odtworzeniowy | remont | Duże odtworzenie standardu po najmie | 2400 m² | 210 os. | Hybrydowy | remont / restore | 1 480 zł | 1 950 zł/m² | 4 680 000 zł | 0% / 0 zł | 4 680 000 zł | 1,7x | 18 tyg. | ±14% | Zależny od istniejącego układu | naprawy, wymiany, lokalne nowe odcinki | zwykle poza zakresem | odtworzenie i naprawy techniczne | 744,0 t / 310 kg/m² | skala napraw i stan techniczny powierzchni | W dużym remoncie skala sama w sobie tworzy ryzyko budżetowe. Najważniejsze jest rozpoznanie stanu technicznego przed decyzją. |
Największa kontrola nad efektem i standardem biura, ale również najwyższy udział instalacji, koordynacji i ryzyk technicznych.
Największy potencjał optymalizacji kosztu i CO₂e, pod warunkiem rzetelnego audytu istniejącej infrastruktury.
Najlepszy wybór, gdy układ odpowiada potrzebom firmy, a celem jest szybkie i kontrolowane przywrócenie powierzchni do użycia.
Model rozdziela trzy zakresy inwestycji. Dla fit-outu biura ze stanu deweloperskiego punkty bazowe wynoszą: 2260 zł/m² netto dla Eco Start, 3080 zł/m² netto dla Eco Flow i 5200 zł/m² netto dla Eco Signature. Dla modernizacji biura moduł CAPEX stosuje osobne bazy: 1380 / 2090 / 4050 zł/m² netto. Dla remontu biura / odtworzenia standardu punkty bazowe wynoszą: 940 / 1480 / 2760 zł/m² netto.
Baza jest punktem startowym kosztorysu. Jeżeli użytkownik wybiera prosty scenariusz bez dodatków, wynik pozostaje zakotwiczony w tej wartości. Dopiero kolejne decyzje — szklenie, meble, IT/AV, systemy budynkowe, projekt, serwerownia, tryb przyspieszony czy logistyka — zmieniają budżet jako osobne warstwy.
Fit-out biura to aranżacja i wykończenie powierzchni od stanu deweloperskiego (shell & core): podział na strefy, sufity, podłogi, instalacje, oświetlenie, szklenie i wyposażenie. Modernizacja biura zakłada wykorzystanie istniejącej infrastruktury i zmianę tylko tych elementów, które nie spełniają już potrzeb firmy. Remont biura (odtworzenie standardu) przywraca powierzchnię do stanu użytkowego, zwykle bez istotnej zmiany układu, na przykład po poprzednim najemcy. Od tego wyboru zależy nie tylko koszt za m², ale też czas realizacji, ryzyko budżetowe i ślad węglowy inwestycji.
Automatyczne szacowanie powierzchni biura bazuje na trzech wskaźnikach: 7 m²/os. dla Eco Start, 9 m²/os. dla Eco Flow oraz 12 m²/os. dla Eco Signature. Jednocześnie model zachowuje minimalną kubaturę 13 m³/os., dlatego wynik metrażu uwzględnia zarówno liczbę osób i wskaźnik powierzchni, jak i wymaganą kubaturę pomieszczeń.
Po wpisaniu liczby pracowników silnik interpretuje model pracy i pokazuje sugerowaną liczbę stanowisk stałych i czasowych. Inaczej analizowany jest model głównie stacjonarny, inaczej hybrydowy, a inaczej głównie zdalny. Dzięki temu użytkownik widzi, czy program biura jest budowany pod pełną obecność, rotację zespołu czy mniejszą liczbę stanowisk współdzielonych (desk sharing).
Moduł CAPEX traktuje szklenie jako kompletny system kosztowy: powierzchnia ścian szklanych, drzwi, akustyka, ewentualna odporność ogniowa, samozamykacze, kontrola dostępu, słupki elektryczne i foliowanie tafli. W interfejsie użytkownik wybiera parametry, natomiast stawki jednostkowe pozostają po stronie serwera.
W praktyce model rozróżnia poziomy izolacyjności akustycznej zbliżone do Rw 43 dB, Rw 49 dB oraz wyższe warianty, stosowane przy bardziej wymagających salach konferencyjnych, gabinetach lub boardroomach. Osobno należy traktować szklenie z wymaganą odpornością ogniową EI / REI, ponieważ jest to odrębny typ systemu z własną wyceną.
Meble stanowiskowe są rozumiane jako pakiet: biurko, fotel oraz kontener mobilny lub szafka. Pakiet obejmuje wyposażenie stanowisk pracy. Stoły konferencyjne, krzesła do sal, zabudowy kuchenne, recepcja, soft seating i elementy specjalne to osobne decyzje zakresowe, które warto zaplanować oddzielnie.
Silnik rozkłada budżet na warstwy: roboty budowlane, wykończenie, instalacje oraz dodatki. Udział tych warstw jest różny dla fit-outu, modernizacji i remontu. W nowym fit-oucie większy ciężar mają instalacje i koordynacja techniczna. W modernizacji ważniejszy staje się audyt tego, co można zachować. W remoncie większy udział mają naprawy, demontaże, odtworzenie standardu i lokalne korekty.
Odpowiedź na pytanie, czy lepiej budować nowe biuro, modernizować istniejące czy wykonać remont odtworzeniowy, daje dopiero porównanie scenariuszy. Pokazuje ono, gdzie powstaje koszt, które elementy można zachować, jak zmienia się ryzyko, ile trwa realizacja i jaki budżet zostaje po stronie najemcy po uwzględnieniu udziału właściciela budynku.
Moduł CAPEX analizuje orientacyjny budżet przygotowania biura w trzech scenariuszach: fit-out od stanu deweloperskiego, modernizacja istniejącej powierzchni oraz remont / odtworzenie standardu.
W praktyce odpowiada na pytania typowe dla kalkulatora kosztów biura, ale wynik nie ogranicza się do jednej stawki za metr. Silnik łączy koszt całkowity, koszt / m², widełki ryzyka, czas realizacji, metraż programu, strukturę kosztów, udział właściciela budynku oraz budżet po stronie najemcy.
To trzy różne decyzje inwestycyjne, dlatego silnik nie sprowadza ich do jednej wspólnej logiki kosztowej.
Dzięki temu użytkownik może porównać nie tylko koszt za metr, ale także ryzyko, harmonogram, zakres techniczny i realny CAPEX po stronie najemcy.
Moduł CAPEX wykorzystuje osobne bazy dla trzech zakresów inwestycji.
Są to punkty startowe modelu. Wynik końcowy zmienia się dopiero po dodaniu programu, szklenia, instalacji, mebli, IT, serwerowni, logistyki, retencji zasobów i innych decyzji projektowych.
Automatyczne szacowanie powierzchni bazuje na standardzie i modelu pracy.
Niezależnie od tego model zachowuje minimalną kubaturę 13 m³ / osobę. To zabezpiecza scenariusz przed zbyt agresywnym zagęszczeniem, zwłaszcza przy niższych wysokościach pomieszczeń.
Tak. Po wpisaniu liczby pracowników i wyborze modelu pracy silnik analizuje założenia obecności i sugeruje, ile stanowisk powinno być stałych, a ile czasowych.
To ważne, bo koszt biura nie wynika tylko z liczby pracowników, ale z liczby fizycznych stanowisk, sal, stref wsparcia i realnej obecności użytkowników. Inny wynik powstaje dla biura głównie stacjonarnego, a inny dla modelu hybrydowego.
Największy wpływ ma nie sam metraż, ale złożoność scenariusza.
Dlatego dwa biura o tym samym metrażu mogą mieć zupełnie inny CAPEX.
Szklenie nie jest liczone jako prosta dopłata do metra biura. W modelu Ecoffices jest osobnym systemem kosztowym.
Model uwzględnia między innymi:
Ceny jednostkowe szklenia nie są pokazywane na froncie. Są liczone po stronie serwera.
Meble stanowiskowe oznaczają pakiet dla stanowiska pracy, a nie pełne umeblowanie całego biura.
W aktualnym modelu obejmuje to:
Stoły konferencyjne, krzesła do sal, soft seating, zabudowy kuchenne, recepcja i inne elementy mogą należeć do innych warstw kosztowych.
Serwerownia wpływa na więcej niż jedną pozycję kosztową.
W analizowanym scenariuszu może podnosić:
Im większa liczba RACK-ów, moc IT i wymagania chłodzenia, tym większy wpływ na budżet i instalacje.
Moduł CAPEX pokazuje budżet jako strukturę zależnych od siebie warstw, a nie tylko końcową sumę.
Rozkład tych warstw jest inny dla fit-outu, inny dla modernizacji i inny dla remontu.
Czas realizacji wynika ze skali, zakresu i złożoności technicznej.
Model uwzględnia orientacyjnie:
Tryb fast-track może skrócić harmonogram, ale zwykle zwiększa koszt, ryzyko i presję organizacyjną.
Widełki ryzyka pokazują możliwe odchylenie budżetu od wyniku bazowego scenariusza.
Wpływają na nie między innymi:
To świadoma rezerwa modelu wynikająca z niepewności scenariusza, a nie błąd obliczenia.
Moduł CAPEX rozdziela koszt całkowity projektu od kosztu pozostającego po stronie najemcy.
Udział właściciela budynku, czyli landlord contribution / fit-out contribution, może obniżyć budżet, który faktycznie finansuje najemca. Nie oznacza jednak, że sam projekt kosztuje mniej — zmienia się podział finansowania.
Dzięki temu łatwiej porównać scenariusze najmu, negocjować warunki i sprawdzić, jak CAPEX ma się do czynszu rocznego.
Retencja zasobów oznacza wykorzystanie części istniejących elementów zamiast budowania wszystkiego od nowa.
Może obejmować między innymi:
Retencja może obniżyć koszt oraz uproszczony ślad węglowy, ale wymaga audytu stanu istniejącego.
Wskaźnik śladu węglowego powiązany ze scenariuszem jest modelem uproszczonym, używanym do porównania decyzji, a nie pełnym audytem LCA.
Model pokazuje, jak zmienia się orientacyjny wynik CO₂e przy różnych zakresach, standardach, poziomach retencji zasobów i decyzjach technicznych.
Do pełnego audytu środowiskowego potrzebne byłyby dane materiałowe, EPD, ilości rzeczywiste i dokumentacja wykonawcza.
Raport PDF porządkuje scenariusz do rozmowy z zarządem, zespołem projektowym albo Ecoffices.
Raport zawiera najważniejsze informacje: koszt całkowity, koszt / m², metraż, zakres, strukturę kosztów, ryzyko, harmonogram, parametry techniczne i założenia modelowe.
To nie jest oferta handlowa, ale czytelny materiał decyzyjny przed rozmową o zakresie i dokumentacji.
CAPEX to budżet inwestycyjny potrzebny do przygotowania biura, a OPEX to bieżący koszt jego użytkowania.
W decyzji najmu warto patrzeć na oba poziomy, bo niski CAPEX nie zawsze oznacza najtańsze biuro w całym okresie użytkowania.
Nie. Wynik modułu CAPEX jest orientacyjną estymacją budżetu i materiałem wspierającym decyzję wstępną.
Dokładna oferta wymaga dokumentacji, rzutów, wytycznych budynku, zakresu branżowego, wizji lokalnej, uzgodnień z właścicielem i potwierdzenia standardu wykonania.
Analiza pomaga szybciej wejść w rozmowę o budżecie, ale nie zastępuje projektu i wyceny wykonawczej.
Do wstępnej kalkulacji wystarczy kilka informacji, ale im lepsze dane, tym bardziej użyteczny wynik.
Ecoffices CAPEX Engine porządkuje decyzję inwestycyjną: łączy bazę kosztową, program, metraż, zakres techniczny, szklenie, meble, systemy, retencję zasobów, udział właściciela i ryzyko. Dzięki temu wynik analizy nie jest tylko kalkulacją kosztu, ale mapą zależności i decyzji, które budują budżet biura.