Ile będzie kosztować Twoje biuro przez cały okres umowy najmu?

Kalkulator porównuje dwa niezależne warianty A i B na wspólnym horyzoncie, przy tej samej liczbie FTE i jawnych założeniach finansowych.

Wariantami mogą być pozostanie w obecnym biurze, modernizacja, relokacja albo dwie różne oferty najmu. Nazwa scenariusza nie zmienia wyniku — decydują wprowadzone koszty i terminy przepływów.

• każdy wariant może mieć inny metraż, czynsz, opłaty i CAPEX,
• dla obu obowiązuje wspólna stopa dyskontowa i horyzont,
• wynik pokazuje TCO nominalny, NPV i różnicę kosztów,
• silnik wskazuje moment trwałej przewagi oraz główne czynniki decyzji.

To nie jest prosty kalkulator czynszu za metr. Jego zadaniem jest porównanie pełnych wariantów kosztowych w czasie.

TCO obejmuje wszystkie przepływy, które aktualny silnik potrafi przypisać do wariantu.

• czynsz bazowy,
• opłaty eksploatacyjne,
• miesięczny koszt mediów i pozostały OPEX,
• CAPEX przygotowania lub modernizacji biura,
• przeprowadzka i nakładka dwóch umów,
• koszt wyjścia lub przywrócenia powierzchni,
• miesiące bez czynszu,
• wkład właściciela obniżający koszt wariantu.

Czynsz, eksploatacja i media mogą rosnąć w czasie według oddzielnych założeń. Każdy koszt jednorazowy może zostać przypisany do wybranego miesiąca.

TCO nominalny jest sumą wszystkich przepływów bez dyskontowania. NPV pokazuje ich wartość bieżącą.

Koszt ponoszony dzisiaj ma w NPV większą wagę niż identyczna kwota płacona za kilka lat. Kalkulator uwzględnia miesiąc wystąpienia przepływu oraz roczną stopę dyskontową podaną przez użytkownika.

• TCO nominalny służy między innymi do obliczenia średniego kosztu miesięcznego,
• NPV jest podstawą wskazania finansowo tańszego wariantu,
• oba wyniki są potrzebne, ponieważ odpowiadają na inne pytania.

Podstawą werdyktu jest niższy całkowity koszt w wartości bieżącej NPV.

Po przeliczeniu obu wariantów kalkulator pokazuje:

• nazwę wariantu z niższym NPV,
• różnicę kosztu w wartości bieżącej,
• różnicę nominalną w całym okresie,
• moment trwałej przewagi,
• pozycje kosztowe, które najbardziej wspierają lub osłabiają wynik.

Werdykt dotyczy kosztu finansowego. Dopasowanie powierzchni, warunki umowy i wykonalność techniczna pozostają oddzielną częścią decyzji.

To pierwszy miesiąc, od którego wariant końcowo tańszy pozostaje tańszy już do końca analizowanego okresu.

Silnik porównuje skumulowane koszty obu wariantów w wartości bieżącej. Jeżeli zwycięski wariant ma przewagę już w miesiącu 0 i nie traci jej później, wynik zostaje opisany jako „tańszy od początku”.

Moment przewagi jest szczególnie przydatny, gdy jeden wariant wymaga większego nakładu na starcie, ale ma niższe koszty w kolejnych miesiącach.

Nie. Korzyść z niższego czynszu może zostać zniwelowana przez pozostałe elementy wariantu.

• większy metraż zwiększa czynsz i eksploatację,
• wyższy CAPEX podnosi koszt wejścia,
• słabszy wkład właściciela pozostawia więcej kosztu po stronie najemcy,
• nakładka najmu, przeprowadzka i koszt wyjścia obciążają relokację,
• różne terminy płatności zmieniają NPV.

Dlatego oferty najmu powinny być porównywane jako pełne przepływy, a nie wyłącznie na podstawie stawki bazowej.

Miesiące bezczynszowe wyłączają czynsz bazowy w pierwszych miesiącach wariantu.

Nie wyłączają automatycznie opłat eksploatacyjnych, mediów ani pozostałych kosztów użytkowania. Te pozycje są naliczane zgodnie z danymi wariantu.

• kalkulator odejmuje czynsz za wskazaną liczbę miesięcy,
• pokazuje wartość uzyskanej oszczędności czynszowej,
• oszczędność jest uwzględniona w TCO nominalnym i NPV.

Dłuższy okres bezczynszowy nie przesądza o wyniku, jeżeli pozostałe koszty oferty są wyższe.

Wkład właściciela jest ujemnym przepływem obniżającym TCO wariantu w miesiącu wskazanym przez użytkownika.

Nie zmniejsza technicznego kosztu przygotowania biura. Zmienia podział finansowania pomiędzy właścicielem i najemcą oraz wpływa na NPV i miesięczną krzywą kosztów.

• jeżeli wkład pojawia się razem z CAPEX-em, obniża obciążenie tego miesiąca,
• jeżeli jest wypłacany później, wcześniejszy szczytowy wypływ może pozostać wysoki,
• moment wypłaty powinien odpowiadać rzeczywistym warunkom oferty.

Koszt wejścia netto jest sumą CAPEX-u, przeprowadzki i nakładki najmu, pomniejszoną o wkład właściciela.

• CAPEX obejmuje nakład inwestycyjny wskazany dla wariantu,
• przeprowadzka i nakładka opisują koszt przejścia,
• wkład właściciela obniża finansowanie po stronie najemcy.

Koszt wejścia nie obejmuje kosztu wyjścia, który jest rozliczany oddzielnie w miesiącu wskazanym dla zakończenia wariantu. Jest to metryka sumaryczna; rzeczywisty profil gotówki zależy również od terminów poszczególnych przepływów.

To dwa różne wskaźniki płynności i nie należy używać ich zamiennie.

• Koszt pierwszego roku sumuje przepływy od miesiąca 0 do miesiąca 12.
• Szczytowy miesięczny wypływ pokazuje najwyższe obciążenie występujące w jednym konkretnym miesiącu.

Dwa warianty mogą mieć zbliżone NPV, a jednocześnie wymagać zupełnie innego poziomu gotówki na początku. W przykładach modelowych koszty wejścia przypisano do miesiąca 0, ale użytkownik może rozłożyć je zgodnie z rzeczywistym harmonogramem.

Tak. Użytkownik może przypisać każdy główny przepływ jednorazowy do odpowiedniego miesiąca.

• CAPEX,
• wkład właściciela,
• przeprowadzka,
• nakładka najmu,
• koszt wyjścia.

Harmonogram wpływa na krzywą kosztów, NPV, koszt pierwszego roku oraz szczytowe obciążenie jednego miesiąca. Powinien odpowiadać warunkom płatności, a nie jedynie planowanej dacie rozpoczęcia najmu.

Tak. Wynik zapisany w scenariuszu Ecoffices może zostać zastosowany jako CAPEX wariantu A.

TCO Engine nie oblicza ponownie kosztu fit-outu. Korzysta z wartości netto przekazanej przez kalkulator CAPEX albo z kwoty wpisanej ręcznie.

• zaimportowany CAPEX zachowuje informację o źródle scenariusza,
• drugi wariant może mieć koszt wpisany niezależnie,
• funkcja kopiowania A do B pozwala szybko przygotować wariant różniący się tylko wybranymi parametrami.

Nie. Pieniężny ekwiwalent CO₂ jest prezentowany jako oddzielna perspektywa.

Kalkulator może wykorzystać wartość z Carbon Engine albo kwotę wprowadzoną ręcznie i pokazać TCO powiększone o ten ekwiwalent. Bazowy werdykt finansowy nadal wynika jednak z NPV kosztów najmu, użytkowania, inwestycji, przejścia i wyjścia.

Dzięki temu wpływ środowiskowy uzupełnia decyzję, ale nie zostaje ukryty wewnątrz finansowego TCO.

Ryzyka są zapisywane jako konkretne kwestie wymagające potwierdzenia, a nie jako sztuczny wynik od 0 do 100.

• niepotwierdzony standard przekazania powierzchni,
• niejasne zasady przywrócenia stanu,
• niepotwierdzona moc, wentylacja lub chłodzenie,
• brak elastyczności umowy,
• niepewny termin dostępności powierzchni.

Lista nie zmienia automatycznie NPV, ponieważ silnik nie zna wartości finansowej niewycenionego ryzyka. Ma wskazać elementy, które trzeba zweryfikować przed podjęciem decyzji.

Nie. Kalkulator porządkuje finansowe porównanie wariantów, ale nie zastępuje specjalistycznej weryfikacji.

• nie interpretuje zapisów prawnych umowy,
• nie potwierdza standardu przekazania ani zasad zwrotu,
• nie sprawdza dostępności mocy, HVAC i innych instalacji,
• nie zastępuje szczegółowej wyceny prac i wyposażenia,
• nie ocenia, czy metraż odpowiada programowi funkcjonalnemu.

Przed podpisaniem najmu wynik trzeba zestawić z analizą prawną, technicznym due diligence, test-fitem oraz potwierdzonym budżetem CAPEX.