Kalkulator kosztów wykończenia, modernizacji i remontu biura obliczy orientacyjny budżet inwestycji, koszt realizacji 1 m² i bezpieczny przedział wydatków. Uwzględnia zakres prac, standard, program funkcjonalny, instalacje, systemy budynkowe, wyposażenie oraz warunki realizacji, a po wskazaniu udziału właściciela pokaże także koszt wejścia po stronie najemcy.
Współwłaściciel Ecoffices
Z rynkiem biurowym związany od 2008 roku, od dekady współtworzy Ecoffices i uczestniczy w projektach fit-out od pierwszych założeń po odbiór. Odpowiada za budżety, wyceny i optymalizację kosztów, przekładając projektowe pomysły na realny zakres, harmonogram i CAPEX.
Kalkulator Ecoffices nie jest prostym przelicznikiem metrażu przez jedną uśrednioną stawkę. Jego zadaniem jest pokazanie, jak zmienia się budżet przygotowania biura w zależności od zakresu inwestycji, standardu, programu funkcjonalnego, instalacji, przeszkleń, wyposażenia, retencji zasobów, udziału właściciela budynku, ryzyka i czasu realizacji. W tej sekcji opisujemy jawne założenia modelu: to, co użytkownik powinien rozumieć przed interpretacją wyniku.
Poniższy zestaw nie jest cennikiem. To uporządkowany dataset scenariuszy, który pokazuje różnice pomiędzy trzema decyzjami: budową nowego biura od stanu deweloperskiego, modernizacją istniejącej powierzchni oraz remontem / odtworzeniem standardu. Dzięki temu można porównywać nie tylko koszt za m², ale również zakres techniczny, ryzyko, czas, udział właściciela budynku i koszt pozostający po stronie najemcy.
| Scenariusz | Zakres | Profil inwestycji | Powierzchnia | Zespół | Model pracy | Standard | Baza / m² | CAPEX / m² | CAPEX netto | Udział właściciela | CAPEX najemcy | CAPEX vs czynsz | Harmonogram | Ryzyko | Fit-test | Szklenie | Meble | Systemy | CO₂e | Główny czynnik | Wniosek |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| F1Fit-out 215 m² Eco Start | fit-out | Małe biuro od stanu deweloperskiego | 215 m² | 16 os. | Głównie stacjonarnie | Eco Start | 2 260 zł | 2 260 zł/m² | 485 900 zł | 0% / 0 zł | 485 900 zł | 1 7x | 20 tyg. | ±10% | Na styk 72/100 | opcjonalne standard akustyczny | poza bazą / opcjonalnie | podstawowe | 31.3 t / 146 kg/m² | baza fit-outu i prosty program | Scenariusz pokazuje punkt odniesienia dla nowego biura w wariancie Eco Start. Przy wyłączonych dodatkach koszt pozostaje zakotwiczony w bazie a wynik jest czytelny do rozmowy o dalszych opcjach. |
| F2Fit-out 480 m² Eco Flow | fit-out | Biuro biznesowe z salami spotkań | 480 m² | 46 os. | Hybrydowy | Eco Flow | 3 080 zł | 3 450 zł/m² | 1 656 000 zł | 22% / 370 000 zł | 1 286 000 zł | 2 4x | 21 tyg. | ±12% | Komfortowy 84/100 | Rw ok. 43 dB sale wybrane | pakiet stanowiskowy opcjonalny | SSP / uzgodnienia podstawowe | 108.0 t / 225 kg/m² | sale spotkań szklenie i HVAC | Typowy scenariusz biura biznesowego. Różnica względem bazy wynika z programu szklenia i rozszerzonej warstwy technicznej a nie tylko z metrażu. |
| F3Fit-out 950 m² Eco Flow + IT | fit-out | Biuro z większą liczbą sal i IT | 950 m² | 86 os. | Hybrydowy | Eco Flow | 3 080 zł | 3 980 zł/m² | 3 781 000 zł | 25% / 930 000 zł | 2 851 000 zł | 3 1x | 23 tyg. | ±14% | Na styk 80/100 | Rw ok. 49 dB sale + gabinety | częściowo w zakresie | SSP BMS podstawowy IT/AV | 285.0 t / 300 kg/m² | IT/AV szklenie i instalacje | W tym wariancie koszt rośnie przez elementy techniczne: IT/AV większy udział szklenia i intensywniejszą koordynację instalacji. |
| F4Fit-out 1500 m² Eco Signature | fit-out | Reprezentacyjne biuro firmy usługowej | 1500 m² | 125 os. | Stacjonarno-hybrydowy | Eco Signature | 5 200 zł | 5 800 zł/m² | 8 700 000 zł | 28% / 2 436 000 zł | 6 264 000 zł | 4 0x | 25 tyg. | ±16% | Na styk 82/100 | akustyka podwyższona wybrane EI/REI | pakiet stanowiskowy + strefy wspólne | SSP BMS tryskacze rozbudowane AV | 690.0 t / 460 kg/m² | standard reprezentacyjny i systemy | Scenariusz pokazuje że wysoki standard szybko multiplikuje CAPEX. Kluczowe jest rozdzielenie efektu wizualnego od wymagań technicznych i systemowych. |
| F5Fit-out 2400 m² HQ | fit-out | Siedziba główna z serwerownią i technologią | 2400 m² | 200 os. | Hybrydowo-stacjonarny | Eco Signature | 5 200 zł | 6 200 zł/m² | 14 880 000 zł | 28% / 4 166 400 zł | 10 713 600 zł | 4 4x | 25 tyg. | ±16% | Na styk 79/100 | Rw 49 dB i >50 dB możliwe EI/REI | pełny pakiet stanowiskowy jako opcja | SSP / DSO / BMS / tryskacze / serwerownia | 1128.0 t / 470 kg/m² | skala serwerownia i systemy budynkowe | Przy dużym HQ różnica kosztowa nie wynika z jednego materiału ale z sumy decyzji: układu systemów serwerowni AV/IT szklenia i logistyki. |
| M1Modernizacja 300 m² | modernizacja | Lokalna rearanżacja istniejącego biura | 300 m² | 30 os. | Głównie stacjonarnie | modernizacja efektywna | 1 380 zł | 1 530 zł/m² | 459 000 zł | 0% / 0 zł | 459 000 zł | 1 2x | 14 tyg. | ±10% | Komfortowy 86/100 | zachowanie istniejących ścian | opcjonalnie uzupełnienia | lokalne korekty | 57.0 t / 190 kg/m² | zakres ingerencji w istniejący układ | Największą wartością modernizacji jest możliwość wykorzystania tego co już istnieje. Koszt zależy od audytu stanu istniejącego i skali zmian funkcjonalnych. |
| M2Modernizacja 700 m² Eco Flow | modernizacja | Modernizacja z częściową retencją zasobów | 700 m² | 64 os. | Hybrydowy | modernizacja komfortowa | 2 090 zł | 2 250 zł/m² | 1 575 000 zł | 0% / 0 zł | 1 575 000 zł | 1 8x | 17 tyg. | ±12% | Komfortowy 88/100 | częściowe zachowanie nowe sale Rw 43/49 dB | częściowe uzupełnienie stanowisk | lokalne HVAC / elektryka | 119.0 t / 170 kg/m² | retencja zasobów i zakres zmian sal | Ten scenariusz dobrze pokazuje przewagę modernizacji: mniejszy CAPEX i niższy ślad węglowy przy zachowaniu części infrastruktury. |
| M3Modernizacja 1100 m² techniczna | modernizacja | Rearanżacja z istotnymi zmianami instalacji | 1100 m² | 100 os. | Hybrydowy | modernizacja komfortowa | 2 090 zł | 2 650 zł/m² | 2 915 000 zł | 20% / 583 000 zł | 2 332 000 zł | 2 4x | 20 tyg. | ±14% | Na styk 81/100 | nowe sale Rw 49 dB część drzwi systemowych | pakiet stanowiskowy opcjonalny | SSP / BMS zależnie od budynku | 231.0 t / 210 kg/m² | kolizje instalacyjne i zmiana układu | Modernizacja techniczna wymaga ostrożności: koszt może zbliżyć się do nowego fit-outu jeśli zmiany układu wymuszają szeroką przebudowę instalacji. |
| M4Modernizacja 1800 m² z retencją | modernizacja | Duże biuro z wysoką retencją zasobów | 1800 m² | 150 os. | Hybrydowo-stacjonarny | modernizacja reprezentacyjna | 4 050 zł | 3 700 zł/m² | 6 660 000 zł | 0% / 0 zł | 6 660 000 zł | 2 5x | 22 tyg. | ±12% | Komfortowy 90/100 | zachowanie części szklenia nowe EI/REI lokalnie | częściowa wymiana | istniejące systemy + korekty | 252.0 t / 140 kg/m² | audyt i jakość zasobów do zachowania | Wysoka retencja może obniżyć koszt i CO₂e ale tylko wtedy gdy istniejące elementy mają sens techniczny i użytkowy. |
| M5Modernizacja 2600 m² complex | modernizacja | Duża modernizacja z pracą na czynnym biurze | 2600 m² | 220 os. | Hybrydowy | modernizacja reprezentacyjna | 4 050 zł | 4 300 zł/m² | 11 180 000 zł | 20% / 2 236 000 zł | 8 944 000 zł | 3 3x | 25 tyg. | ±16% | Na styk 80/100 | mieszane: Rw 43/49/>50 dB drzwi i KD | uzupełnienia + strefy specjalne | BMS / SSP / prace etapowe | 728.0 t / 280 kg/m² | etapowanie logistyka i ciągłość pracy | Duża modernizacja może być korzystna ale jej ryzyko rośnie gdy prace trzeba prowadzić etapowo lub przy działającej organizacji. |
| R1Remont 215 m² Eco Refresh | remont | Odtworzenie standardu małego biura | 215 m² | 16 os. | Głównie stacjonarnie | remont efektywny | 940 zł | 940 zł/m² | 202 100 zł | 0% / 0 zł | 202 100 zł | 0 7x | 8 tyg. | ±8% | Bez zmiany programu | bez nowych systemów szklenia | poza zakresem | naprawy i odtworzenie | 43.0 t / 200 kg/m² | zakres odtworzenia powierzchni | Remont odtworzeniowy jest właściwy gdy celem nie jest nowe biuro lecz szybkie przywrócenie standardu i ograniczenie kosztu. |
| R2Remont 500 m² Eco Restore | remont | Remont powierzchni po najemcy | 500 m² | 45 os. | Głównie stacjonarnie | remont odtworzeniowy | 1 480 zł | 1 480 zł/m² | 740 000 zł | 0% / 0 zł | 740 000 zł | 1 0x | 10 tyg. | ±10% | Bez istotnej rearanżacji | naprawy / lokalne wymiany | poza zakresem lub doposażenie | odtworzenie oświetlenia i drobne instalacje | 120.0 t / 240 kg/m² | stan przejętej powierzchni | Ten wariant jest dobry dla szybkiego wejścia w biuro o ile istniejący układ odpowiada programowi firmy. |
| R3Remont 900 m² z korektami | remont | Remont z lokalnymi zmianami funkcjonalnymi | 900 m² | 80 os. | Hybrydowy | remont odtworzeniowy + korekty | 1 480 zł | 1 780 zł/m² | 1 602 000 zł | 0% / 0 zł | 1 602 000 zł | 1 4x | 13 tyg. | ±12% | Na styk 78/100 | lokalne sale Rw 43 dB | uzupełnienia stanowiskowe | korekty elektryki / HVAC | 252.0 t / 280 kg/m² | granica między remontem a modernizacją | Jeśli remont zaczyna obejmować nowe sale szkło i instalacje trzeba sprawdzić czy nie staje się w praktyce modernizacją. |
| R4Remont 1500 m² Eco Upgrade | remont | Remont z podniesieniem standardu | 1500 m² | 125 os. | Hybrydowo-stacjonarny | remont z podniesieniem standardu | 2 760 zł | 2 760 zł/m² | 4 140 000 zł | 20% / 828 000 zł | 3 312 000 zł | 2 0x | 16 tyg. | ±14% | Komfortowy 84/100 | częściowe nowe szklenie Rw 43/49 dB | opcjonalny pakiet stanowiskowy | upgrade oświetlenia i wybranych instalacji | 495.0 t / 330 kg/m² | podniesienie standardu przy istniejącym układzie | Remont z podniesieniem standardu jest sensowny jeśli układ zostaje w dużej mierze zachowany. Przy szerokiej zmianie funkcji warto porównać go z modernizacją. |
| R5Remont 2400 m² odtworzeniowy | remont | Duże odtworzenie standardu po najmie | 2400 m² | 210 os. | Hybrydowy | remont / restore | 1 480 zł | 1 950 zł/m² | 4 680 000 zł | 0% / 0 zł | 4 680 000 zł | 1 7x | 18 tyg. | ±14% | Zależny od istniejącego układu | naprawy wymiany lokalne nowe odcinki | zwykle poza zakresem | odtworzenie i naprawy techniczne | 744.0 t / 310 kg/m² | skala napraw i stan techniczny powierzchni | W dużym remoncie skala sama w sobie tworzy ryzyko budżetowe. Najważniejsze jest rozpoznanie stanu technicznego przed decyzją. |
Największa kontrola nad efektem i standardem, ale również najwyższy udział instalacji, koordynacji i ryzyk technicznych.
Największy potencjał optymalizacji kosztu i CO₂e, pod warunkiem rzetelnego audytu istniejącej infrastruktury.
Najlepszy wybór, gdy układ odpowiada potrzebom firmy, a celem jest szybkie i kontrolowane przywrócenie powierzchni do użycia.
Model rozdziela trzy zakresy inwestycji. Dla fit-outu ze stanu deweloperskiego punkty bazowe wynoszą: 2260 zł/m² netto dla Eco Start, 3080 zł/m² netto dla Eco Flow i 5200 zł/m² netto dla Eco Signature. Dla modernizacji kalkulator stosuje osobne bazy: 1380 / 2090 / 4050 zł/m² netto. Dla remontu / odtworzenia standardu punkty bazowe wynoszą: 940 / 1480 / 2760 zł/m² netto.
Baza jest punktem startowym. Jeżeli użytkownik wybiera prosty scenariusz bez dodatków, wynik pozostaje zakotwiczony w tej wartości. Dopiero kolejne decyzje — szklenie, meble, IT/AV, systemy budynkowe, projekt, serwerownia, tryb przyspieszony czy logistyka — zmieniają budżet jako osobne warstwy.
Automatyczne szacowanie powierzchni bazuje na trzech wskaźnikach: 7 m²/os. dla Eco Start, 9 m²/os. dla Eco Flow oraz 12 m²/os. dla Eco Signature. Jednocześnie kalkulator zachowuje minimalną kubaturę 13 m³/os., dlatego wynik metrażu nie jest tylko prostym przemnożeniem liczby osób przez wskaźnik powierzchni.
Po wpisaniu liczby pracowników kalkulator pokazuje sugestię liczby stanowisk stałych i czasowych. Inaczej interpretowany jest model głównie stacjonarny, inaczej hybrydowy, a inaczej głównie zdalny. Dzięki temu użytkownik widzi, czy program biura jest budowany pod pełną obecność, rotację zespołu czy mniejszą liczbę stanowisk współdzielonych.
Szklenie nie jest w kalkulatorze prostą dopłatą do metra biura. Jest liczone jako system: powierzchnia ścian szklanych, drzwi, akustyka, ewentualna odporność ogniowa, samozamykacze, kontrola dostępu, słupki elektryczne i foliowanie tafli. W interfejsie użytkownik wybiera parametry, natomiast stawki jednostkowe pozostają po stronie serwera.
W praktyce kalkulator rozróżnia poziomy akustyczne zbliżone do Rw 43 dB, Rw 49 dB oraz wyższe warianty, stosowane przy bardziej wymagających salach, gabinetach lub boardroomach. Osobno należy traktować szklenie z wymaganą odpornością ogniową EI / REI, ponieważ jest to inny typ systemu, a nie zwykła procentowa dopłata.
Meble stanowiskowe są rozumiane jako pakiet: biurko, fotel oraz kontener mobilny lub szafka. Nie oznacza to pełnego umeblowania całego biura. Stoły konferencyjne, krzesła do sal, zabudowy kuchenne, recepcja, soft seating i elementy specjalne powinny być traktowane jako osobne decyzje zakresowe.
Kalkulator pokazuje budżet warstwowo: roboty budowlane, wykończenie, instalacje oraz dodatki. Udział tych warstw jest różny dla fit-outu, modernizacji i remontu. W nowym fit-oucie większy ciężar mają instalacje i koordynacja techniczna. W modernizacji ważniejszy staje się audyt tego, co można zachować. W remoncie większy udział mają naprawy, demontaże, odtworzenie standardu i lokalne korekty.
Jedna średnia cena za metr nie odpowiada na pytanie, czy lepiej budować nowe biuro, modernizować istniejące czy wykonać remont odtworzeniowy. Dopiero porównanie scenariuszy pokazuje, gdzie powstaje koszt, które elementy można zachować, jak zmienia się ryzyko, ile trwa realizacja i jaki budżet zostaje po stronie najemcy po uwzględnieniu udziału właściciela budynku.
Ecoffices CAPEX Engine porządkuje decyzję inwestycyjną: pokazuje bazę kosztową, program, metraż, zakres techniczny, szklenie, meble, systemy, retencję zasobów, udział właściciela i ryzyko. Dzięki temu wynik kalkulatora nie jest przypadkową liczbą, tylko mapą decyzji, które budują budżet biura.
Kalkulator pokazuje orientacyjny budżet przygotowania biura w trzech scenariuszach: fit-out od stanu deweloperskiego, modernizacja istniejącej powierzchni oraz remont / odtworzenie standardu.
Wynik nie ogranicza się do jednej stawki za metr. Model pokazuje koszt całkowity, koszt / m², widełki ryzyka, czas realizacji, metraż programu, strukturę kosztów, udział właściciela budynku oraz budżet po stronie najemcy.
To trzy różne decyzje inwestycyjne, dlatego kalkulator nie liczy ich jedną wspólną logiką.
Dzięki temu użytkownik może porównać nie tylko koszt za metr, ale także ryzyko, harmonogram, zakres techniczny i realny CAPEX po stronie najemcy.
Kalkulator przyjmuje osobne bazy dla trzech zakresów inwestycji.
Są to punkty startowe modelu. Wynik końcowy zmienia się dopiero po dodaniu programu, szklenia, instalacji, mebli, IT, serwerowni, logistyki, retencji zasobów i innych decyzji projektowych.
Automatyczne szacowanie powierzchni bazuje na standardzie i modelu pracy.
Niezależnie od tego kalkulator zachowuje minimalną kubaturę 13 m³ / osobę. To zabezpiecza scenariusz przed zbyt agresywnym zagęszczeniem, zwłaszcza przy niższych wysokościach pomieszczeń.
Tak. Po wpisaniu liczby pracowników i wyborze modelu pracy kalkulator sugeruje, ile stanowisk powinno być stałych, a ile czasowych.
To ważne, bo koszt biura nie wynika tylko z liczby pracowników, ale z liczby fizycznych stanowisk, sal, stref wsparcia i realnej obecności użytkowników. Inny wynik powstaje dla biura głównie stacjonarnego, a inny dla modelu hybrydowego.
Największy wpływ ma nie sam metraż, ale złożoność scenariusza.
Dlatego dwa biura o tym samym metrażu mogą mieć zupełnie inny CAPEX.
Szklenie nie jest liczone jako prosta dopłata do metra biura. W modelu Ecoffices jest osobnym systemem kosztowym.
Kalkulator uwzględnia między innymi:
Ceny jednostkowe szklenia nie są pokazywane na froncie. Są liczone po stronie serwera.
Meble stanowiskowe oznaczają pakiet dla stanowiska pracy, a nie pełne umeblowanie całego biura.
W aktualnym modelu obejmuje to:
Stoły konferencyjne, krzesła do sal, soft seating, zabudowy kuchenne, recepcja i inne elementy mogą należeć do innych warstw kosztowych.
Serwerownia wpływa na więcej niż jedną pozycję kosztową.
W kalkulatorze może podnosić:
Im większa liczba RACK-ów, moc IT i wymagania chłodzenia, tym większy wpływ na budżet i instalacje.
Kalkulator pokazuje budżet jako strukturę, a nie tylko sumę.
Rozkład tych warstw jest inny dla fit-outu, inny dla modernizacji i inny dla remontu.
Czas realizacji wynika ze skali, zakresu i złożoności technicznej.
Model uwzględnia orientacyjnie:
Tryb fast-track może skrócić harmonogram, ale zwykle zwiększa koszt, ryzyko i presję organizacyjną.
Widełki ryzyka pokazują możliwe odchylenie budżetu od wyniku bazowego scenariusza.
Wpływają na nie między innymi:
To świadoma rezerwa modelu, a nie błąd kalkulatora.
Kalkulator rozdziela koszt całkowity projektu od kosztu po stronie najemcy.
Udział właściciela budynku, czyli landlord contribution / fit-out contribution, może obniżyć budżet, który faktycznie finansuje najemca. Nie oznacza jednak, że sam projekt kosztuje mniej — zmienia się podział finansowania.
Dzięki temu łatwiej porównać scenariusze najmu, negocjować warunki i sprawdzić, jak CAPEX ma się do czynszu rocznego.
Retencja zasobów oznacza wykorzystanie części istniejących elementów zamiast budowania wszystkiego od nowa.
Może obejmować między innymi:
Retencja może obniżyć koszt oraz uproszczony ślad węglowy, ale wymaga audytu stanu istniejącego.
Ślad węglowy w kalkulatorze jest modelem uproszczonym, używanym do porównania decyzji, a nie pełnym audytem LCA.
Model pokazuje, jak zmienia się orientacyjny wynik CO₂e przy różnych zakresach, standardach, poziomach retencji zasobów i decyzjach technicznych.
Do pełnego audytu środowiskowego potrzebne byłyby dane materiałowe, EPD, ilości rzeczywiste i dokumentacja wykonawcza.
Raport PDF porządkuje scenariusz do rozmowy z zarządem, zespołem projektowym albo Ecoffices.
Raport zawiera najważniejsze informacje: koszt całkowity, koszt / m², metraż, zakres, strukturę kosztów, ryzyko, harmonogram, parametry techniczne i założenia modelowe.
To nie jest oferta handlowa, ale czytelny materiał decyzyjny przed rozmową o zakresie i dokumentacji.
CAPEX to budżet inwestycyjny potrzebny do przygotowania biura, a OPEX to bieżący koszt jego użytkowania.
W decyzji najmu warto patrzeć na oba poziomy, bo niski CAPEX nie zawsze oznacza najtańsze biuro w całym okresie użytkowania.
Nie. Wynik kalkulatora jest orientacyjną estymacją budżetu i materiałem do decyzji wstępnej.
Dokładna oferta wymaga dokumentacji, rzutów, wytycznych budynku, zakresu branżowego, wizji lokalnej, uzgodnień z właścicielem i potwierdzenia standardu wykonania.
Kalkulator pomaga szybciej wejść w rozmowę o budżecie, ale nie zastępuje projektu i wyceny wykonawczej.
Do wstępnej kalkulacji wystarczy kilka informacji, ale im lepsze dane, tym bardziej użyteczny wynik.
